כל הסודות על המשכנתא ולא רק לרכישת דירה
לרובנו המילה משכנתא מסמלת רכישת דירה, אך לא תמיד כשאומרים את המילה משכנתא, בהכרח מתכוונים לרכישת דירה. משכנתא זו בעצם הלוואה שכנגדה אנו משעבדים נכס לטובת המלווה. בעבר היה נהוג לכנות במושג משכנתא, כספי זכאות ממשרד הבינוי והשיכון ולכספים הניתנים מכספי הבנק כהלוואה. המונחים הללו הושרשו בקרב הציבור, אך בפועל אינם מדויקים. גם כספי המדינה וגם כספי הבנק שניתנים כנגד שיעבוד נכס הינם משכנתא לכל דבר ועניין והחלוקה היא בעצם בין כספי זכאות וכספי בנק. ההבדל המהותי הוא שכספי הזכאות ניתנים לאוכלוסיית הזכאים שהולכת ומצטמצמת לעומת כספי הבנק שניתנים לכל דורש בכפוף לאישורו של הבנק. ההבדל הנוסף הוא שכספי הזכאות ניתנים במסלול קבוע צמוד מדד בריבית זהה לכל זכאי (נכון לעכשיו 3% צמוד מדד לרוב אוכלוסיות הזכאים), לעומת כספי בנק שניתנים במגוון גדול של מסלולים, לתקופות שבין 4 עד 35 שנה וההבדל העיקרי שהריביות בכל המסלולים פתוחה למו"מ לכל לקוח ולקוח והבנק ייתן ריביות טובות יותר בד"כ ללקוח בעל יכולות מיקוח גבוהות יותר ובעל ידע רחב יותר בהבנת המסלולים. הטענה שהבנק מתמחר את ההלוואה לפי סיכון, היא נכונה אך בעיקר בצד התיאורטי מאחר ומניסיון של שנים רבות בתחום, אני מוכרח להצביע, כי הבנק ייתן ריבית טובה ברוב המקרים ללקוח שיודע לנהל מו"מ חריף יותר ועל כך נפרט בהמשך.
המיתוס שמשכנתא לוקחים לרכישת דירה אינו מדויק מאחר ובעשור האחרון התפתח שוק משכנתאות שונה לגמרי מזה שהיה קודם לכן. כיום ניתן לקבל משכנתא מבנק למשכנתאות למטרות שונות ומגוונות כגון: רכישת קרקע, בנייה עצמית, שיפוץ הנכס, הרחבה, סיוע לרכישת נכס מגורים לילד, כיסוי חובות שונים, חתונת ילד, רכישת רכב, רכישת נדל"ן בחו"ל ואפילו למטרות מסחריות כמו הזרמת הון לעסק, רכישת משרד או חנות ואף לפיתוח עסק חדש. ההבדל בין מטרות הקשורות לרכישת/ בניית נכס בישראל לעומת יתר המטרות הוא הגדרת מטרת ההלוואה עפ"י הוראות בנק ישראל והפועל היוצא הוא שהלוואות שאינן מיועדות לדיור, הבנק מכנה הלוואות לכל מטרה ומתמחר אותם בריבית משמעותית גבוהה יותר מהלוואות המיועדות לדיור. הפערים בריביות יכולים להגיע עד פי 2 וחצי והדבר נובע משלוש סיבות עיקריות.
א. הבנק נדרש להפריש (לשמור בצד) סכום כסף גדול יותר בגין כל הלוואה שאינה מיועדת לדיור. ב. הסיכון הטמון בהלוואה שאינה מיועדת לדיור גבוה יותר ובכלכלה "ככל שהסיכון גדל, כך גדל המחיר". ג. הבנק מנצל את העובדה כי התחרותיות בהלוואות לכל מטרה נמוכה יותר ולרוב מצוקת הלקוח גבוהה יותר (רצון לקבל את ההלוואה מצד הלקוח) ובכך הבנק מתמחר את ההלוואה גבוה ככל שיכול.
קיימים פערים עצומים בין תמחור ההלוואה למטרה אחת לעומת מטרה אחרת והפערים גדולים עוד יותר בין הבנקים, כאשר בנק אחד מאפשר ללקוח לקבל ריביות של אחוז אחד מעל לריבית בהלוואות דיור, באותה העת בנק אחר מתמחר הלוואה זהה ב 3% יותר מאותה הלוואה שהיה נותן למטרת רכישת דירה.
יחד עם זאת ברוב המקרים יהיה זול יותר לקחת משכנתא גם כאשר הכסף מיועד לא לרכישת נכס לעומת קבלת הלוואה מבנק מסחרי או קבלת אשראי חוץ בנקאי וזאת מאחר ולבנק יש בטוחה (דירה) כנגד ההלוואה וזאת הסיבה העיקרית שבנק יהיה מוכן לתמחר את ההלוואה זול יותר ואף לפרוס אותה לשנים רבות לעומת אשראי בנקאי רגיל שניתן לקבל בדרך כלל לתקופה של 4-5 שנים ורק במקרים נדירים לתקופות העולות על כך.
כיצד לבנות הרכב ההלוואה?
להרכב ההלוואה יש השפעה ישירה על ההחזר החודשי, ומסוג המסלול מושפעת גם הריבית וחשוב יותר שהרכב ההלוואה וחלוקת ההלוואה לתקופות שונות משפיעה באופן ישיר על סך הריבית שתשלמו לבנק. לדוגמא אם 2 לקוחות שונים ייקחו 500.000 ₪ לתקופה של 25 שנה בממוצע, יתכן מאוד שלקוח אחד יחזיר במהלך שנות ההלוואה סכום מצטבר של 670.000 ₪, לעומת לקוח אחר שיחזיר סכום של קרוב ל 900.000 ₪. במילים אחרות הלקוח שתכנן הרכב הלוואה (תמהיל ההלוואה) בצורה נכונה ומתוחכמת ישלם ריבית מצטברת של 170.000 ₪ במהלך 25 שנים לעומת השני שישלם ריבית מצטברת של קרוב ל 400.000 ₪.
הפערים שישלמו 2 הלקוחות גבוהים מאוד ולכן החוכמה היא להרכיב את המשכנתא בחוכמה תוך ניצול יתרונות של כל מסלול ומסלול, עם הימנעות מסיכון ותוך חלוקת המשכנתא לתקופות ומסלולים שונים. כיום קיימים מחשבונים רבים באתרי הבנקים למשכנתאות ובאתרים של חברות לייעוץ משכנתאות וניתן להיעזר בהם לצורך חישוב המשכנתא האופטימאלית. ניתן להתעדכן על סוגי הריביות באתרי האינטרנט שמוצפים במידע שונה ובפורומים למשכנתאות.
סביר להניח שאם תפנו לעזרה לבנקאי משכנתאות באחד מסניפי הבנקים, הבנקאי יבנה לכם משכנתא שתניב רווח מקסימאלי לבנק אותו הוא מייצג ולא בהכרח יבנה הרכב ההלוואה שיהיה טוב עבורכם ולכן אני ממליץ לשקול ולהתעניין עצמאית, ללמוד את המסלולים ולהרכיב הלוואה שמורכבת לפחות מ 3 מסלולים, שכוללת מסלול שצמוד למדד, מסלול שאינו צמוד ומסלול משתנה. כיום בנק ישראל מאפשר לקבל מהבנקים עד שליש מההלוואה במסלול נזיל ולכן אני ממליץ לנצל את האפשרות ולקחת כמעט בכל הלוואה את שליש ההלוואה בריבית הצמודה לריבית בנק ישראל (ריבית הפריים) לתקופה מקסימאלית ואת יתר המסלולים לתקופות מינימאליות, שתואמות להחזר החודשי הרצוי.
יועצי המשכנתאות הבלתי תלויים הינם האנשים שיכולים לסייע בתהליך בניית ההלוואה מאחר ובידיהם לרוב יש את הידע העדכני לגבי מצב שוק המשכנתאות, גובה הריביות בכל מסלול ומסלול ויתרונות/חסרונות יחסיים של כל אחד מהם. כמו כן בדרך כלל יועץ המשכנתאות יוכל לתמחר את ההלוואה טוב יותר ובצורה יעילה יותר מול הבנקים למשכנתאות לעומת תמחור שיוכל לבצע הלקוח בעצמו.
ולסיכום: משכנתא היא לא רק הלוואה לרכישת דירה ומסלולי המשכנתא + התקופות, הם אלו שיקבעו כמה ריביות תשלמו במצטבר בכל שנות ההלוואה.
אז כמו שאומר נחמיה שטרסלר "שלא יעבדו עליכם"…
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il 054-5663924
