משכנתא ולא רק רכישת דירה-רכישת נכס מסחרי

נהוג לחשוב, כי כאשר אומרים משכנתא, מתכוונים לרכישת דירה. אכן שוק המשכנתאות ברובו מכוון לדיור וללקיחת אשראי לכל מטרה בשעבוד נכסי מגורים. יחד עם זאת קיים שוק משכנתאות נוסף ולא גלוי לעין והוא שוק משכנתאות לרכישת נכסים מסחריים (משרדים, חנויות, ונכסים מסחריים אחרים שלא מיועדים למגורים אלא לעסקים). ניתן לרכוש נכס מסחרי למטרת הקמת עסק או לצורך השקעה וקבלת תשואה מהשכרת הנכס המסחרי.
בעבר היה מקובל לרכוש נכס מסחרי באחת משלושת האפשרויות: רכישה מהכספים האישיים (מה שנקרא במזומן), בשעבוד דירת מגורים באמצעות נטילת הלוואה לכל מטרה או באמצעות הלוואה מסחרית לתקופה קצרה ובריבית יקרה מאוד והיא הדרך הפופולארית ביותר.
האפשרות הנוספת, הקיימת היא נטילת משכנתא לרכישת נכס מסחרי ובשעבוד הנכס עצמו (נכס נשוא ההלוואה בלבד), ללא לשעבד דירת מגורים. היתרונות של נטילת משכנתא היא אפשרות לפריסת תשלומים עד לתקופה של 30 שנה וקבלת ריבית מועדפת (זולה משמעותית מכל אלטרנטיבה אחרת) מכל הלוואה מסחרית אחרת. יתרון נוסף הוא שבנק למשכנתאות מחשב שווי הבטוחה לפי שווי בפועל (לפי הערכת השמאי) ולא לפי שווי למימוש מהיר (אופן החישוב הנהוג בסקטור העסקי) ומאפשר לקבל מימון של עד 60% ואף לעיתים עד 70% משווי הנכס הנרכש לפני מע"מ.
שוק הדיור למגורים נמצא בקיפאון מחירים מזה כשנתיים. יש קושי במכירת נכסים יד שנייה ואף ירידת מחירים מסוימת במכירת דירות חדשות. דירה ממוצעת נמכרת תוך פרק זמן כפול בממוצע מעומת מכירת דירה לפני שנים אחדות. מעבר לכך, גם מס הרכישה לדירה שנייה ומס שבח בעת המכירה, יצרו מציאות של חוסר כדאיות השקעה בדירות מגורים וזאת מעבר לתשואה נמוכה שמקבלים באפיק השקעה זה.
לעומת זאת, נכסים מסחריים, זולים בחלק גדול מהמקרים למטר לעומת מטר של דירת מגורים ממוצעת, המיסוי שונה ומוכר לצרכי מס והתשואות לעיתים קרובות גבוהות משמעותית. פרמטר נוסף והוא השכרה לטווח ארוך וזאת מאחר ובעל עסק בוחר לבחור נכס להקמת עסק לטווח ארוך לעומת דירה להשכרה שניתן לעבור מנכס לנכס בקלות רבה יותר.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il [email protected] 054-5663924