כיצד לבנות את המשכנתא הנכונה

משכנתא זהו שם להלוואות שכנגדם משעבדים נכסי נדל"ן. ראשית כל כדאי לדעת שהלוואות משכנתא ניתן לקבל לצרכים שונים. המטרה העיקרית והנפוצה ביותר היא רכישת דירת מגורים או בניית בית צמוד קרקע, אך קיימות מטרות נוספות כמו שיפוץ דירה קיימת, הרחבה של נכס קיים- כל אלו הם משכנתאות מסוג "הלוואות דיור". למטרות הללו הבנקים מתמחרים את המשכנתא כהלוואה לדיור וגובה הריבית שתקבלו תהיה משמעותית נמוכה יותר מכל הגדרה אחרת. משכנתא לדיור, זאת בעצם ההלוואה הזולה ביותר שקיימת כיום בשוק וטווחי הריביות עליה נעים בטווח של בין 1.5% ל 5% וזאת בהתאם לסוג ההצמדה ובהתאם לאורך ההלוואה. יחד עם זאת ניתן לקבל גם הלוואות משכנתא למטרות שאינם דיור, אך בשיעובד נכס למגורים. במקרה הזה, הריביות יהיו גבוהות יותר, אך זולות יותר ביחס לאלטרנטיבות הקיימות בשוק. כמו כן ניתן יהיה לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה במיוחד (עד 30 שנה), כאשר הדבר בלתי אפשרי בהלוואות מסחריות בהם הפריסה הנהוגה היא עד 5 שנים ובמקים חריגים עד 10 שנים.

לאחר שהחלטנו לאיזה סוג הלוואה אתם זקוקים, יש לבנות את הרכב ההלוואה כך שתוכלו להנות מהיתרונות היחסיים של כל מסלול תוך ניצול של שילוב תקופות שונות בהלוואה.

1. לפני בניית תמהיל ההלוואה, יש להגדיר קודם כל את סכום ההלוואה, ההחזר החודשי הרצוי ואת התקופה המקסימלית של המשכנתא.

2. יש לזכור שהמטרה היא להגיע למח"מ (משך חיים ממוצע) מינימלי של תקופת ההלוואה. במשך חיי ההלוואה טמון הסוד העיקרי של החיסכון בהחזרי הריביות וסך הצמצום של תשלומי הריבית לבנק.

3. יש לשלב בכל משכנתא בין 2 ל 4 מסלולי הלוואה ולהימנע מפיתוי של ריבית נמוכה תוך סיכון של כל סכום ההלוואה (לדוגמא – יש להימנע מלקיחת כל ההלוואה בריבית משתנה צמודת מדד גם אם הריביות המוצעת היא 1.8%).

4. מסלולים משתנים כמו פריים וריבית משתנה מומלץ לפרוס לתקופות ארוכות יותר ויחד עם זאת מסלולים קבועים כמו מסלול קבוע צמוד מדד וקבוע לא צמוד, מומלץ לפרוס לתקופות מינימליות ובכך לנצל את הריביות הנמוכות שניתנות לתקופות הקצרות.

5. מאחר וריבית הפריים כיום נמוכה במיוחד, אני ממליץ לנצל את ההזדמנות ולחלק את המשכנתא כך שמסלול זה ינוצל מקסימלית (כיום עפ"י הוראות בנק ישראל ניתן לקבל עד שליש מסך ההלוואה במסלול זה).

6. מאחר ומסלולי צמודי מטבע חוץ זולים כיום, יש נטיה לבנקים להציע את מסלולי המט"ח, אך יש לקחת בחשבון שמסלולי המט"ח צמודים למטבע עצמו (יורו/דולר) ואם תחול עליה בערך המטבע מול השקל, יתרת הקרן שלכם תעלה בהתאם בשקלים. מאחר והמטבע האירופי והאמריקאי נמוך כיום, לא היתי ממליץ לקחת הלוואות מט"ח אלא אם כן הכנסותיכם באותו המטבע.

7. החזר בקרן שווה: אין באמת משמעות לקרן שווה לעומת החזר בלוח שפיצר. אם תקצרו את תקופת ההלוואה בשפיצר בשליש לעומת אותה הלוואה בקרן שווה, התוצאה תהיה דומה מאוד.

8. שימוש בגרייס / מסלולי בלון- יש לתכנן היטב את השימוש במסלולים הללו מאחר והתוצאה של מסלול גרייס היא שיש לפרוע את ההלוואה פירעון מלא ביום בו מסתיים הגרייס ולכן מומלץ לקחת את המסלול למי שעתיד לקבל כספים בוודאות תוך פרק זמן של עד 5 שנים ובכך להתחייב לשלם בתקופת הביניים ריבית בלבד ורק בתום תקופת הגרייס את החזר הקרן בתשלום אחד.

לאחר שתרכיבו את המשכנתא הנכונה שלכם, צאו לסקר בנקים, אך מה שחשוב שכל בנק ובנק ייתן לכם את ציטוט הריבית שלו בדיוק להרכב ההלוואה שבניתם, אחרת לא יהיה בידיכם מנגנון השוואות הריביות בין בנק א' לבנק ב'. תזכרו שחלק מהבנקים ישללו את ההרכב שבניתם בטענה, כי אינו מתאים, אך הסיבה העיקרית היא ככל הנראה חוסר הרווחיות בהרכב שבניתם ולכן ובמידה ונבנה הרכב בצורה יסודית, תוך שכלול כל הפרמטרים וייעוץ מול יועץ חיצוני, סביר להניח שההרכב שנבנה בהחלט מתאים ולכן יש לבקש לקבל ההרכב במדויק כפי שנבנה קודם לכן.

גם אם נטלתם את המשכנתא לפני שנים רבות, והמשכנתא לא נבנתה כראי, כדאי לבחון אופציה של מחזור משכנתא ולהנות מהיתרונות וחסכון בתשלומי הריביות לשנים הבאות.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924 054-7554024

יועץ משכנתאות | ייעוץ משכנתא  | ייעוץ משכנתאות