החלטתם לפרוע משכנתא בטרם עת? יתכן ותדרשו לשלם קנסות
יש לכם סכום כסף והחלטתם לפרוע חלק או כל המשכנתא לפני מועד סיומה, בשורה טובה: הפירעון המוקדם אפשרי, אולם בסוגי הלוואות מסוימים תשלמו עמלות פירעון מוקדם. לכן צריך לשקול תמיד את הכדאיות הכלכלית של העניין.
על המעוניינים לבצע פירעון מוקדם לעמוד בשני תנאים:
הראשון – שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מיתרת ההלוואה שנותרה לפירעון )תנאי זה לא תמיד נאכף ע"י הבנקים) השני – תשלום לבנק עמלת פירעון מוקדם כפי שקבע נגיד בנק ישראל.
פירעון חלקי – במידה והחלטתם לפרוע רק חלק מסכום המשכנתא, עליכם להיות מאוד ברורים לגבי אופן הפירעון הרצוי לכם. עליכם להודיע לבנק האם ברצונכם לקצר את יתרת תקופה ההלוואה או להפחית את ההחזר החודשי.
במידה ולא נתתם הוראה מפורשת, יקצר הבנק את תקופת ההלוואה, וגובה ההחזר החודשי לא ישתנה (כך שאם אתם מעדיפים דווקא להקטין את ההחזר החודשי, וודאו זאת מראש). במידה והחוב הכולל שלכם מחולק לכמה הלוואות, ולא פרטתם איזו מהן אתם מעוניינים לפרוע, חייב לבנק לפרוע את הלוואה היקרה ביותר מבחינתכם. יחד עם זאת אם ההלוואה יקרה גם עמלת פירעון מוקדם בד"כ הגבוה ביותר ולכן כלל לא ברור אם זהו המסלול שהתכוונתם לפרוע ולכן מומלץ לתת הוראות מפורשות לבנק.
על הבנק למסור ללווה המבקש לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה פירוט של יתרת ההלוואה למרכיביה השונים.
עמלות פירעון מוקדם
משכנתא שלקחתם באמצעות תעודת זכאות (כספי המדינה)- פטורה מכל עמלה.
לכל שאר הסכום המשלים מהבנק, או אם לקחתם משכנתא ללא זכאות תידרשו לשלם את העמלות הבאות :
"עמלה תפעולית"- בסך 60 ₪. עמלה זו משולמת לכל סכום הפירעון בלי קשר לגובה ומסלולי ההלוואה והיא מתוספת ליתר העמלות אם יש.
"עמלת אי הודעה"- אם לא מסרתם הודעה מראש של 10 ימים, או שהפירעון נעשה 30 יום לאחר ההודעה, תשלמו 0.1% מהסכום שנפרע ולכן יש לנצל את העניין ולהודיע תמיד 10 ימים לפני ביצוע הפירעון.
"עמלת פערי ריבית" – העמלה העיקרית ובד"כ היקרה ביותר מבין כל העמלות ובעצם היא זאת שנקראת בשפת הציבור " קנס פירעון מוקדם". אותה תדרשו לשלם במקרה בו נטלתם משכנתא בריבית קבועה, ושער הריבית בזמן הפירעון נמוך משער הריבית בזמן לקיחת המשכנתא,
או אם נטלתם משכנתא בריבית משתנה, ופרעתם אותה שלא במועד שינוי הריבית (בהלוואות בהן שינוי הריבית ידועים מראש, והם בתדירות של יותר מפעם בשנה).
"עמלת מדד ממוצע"- אם המשכנתא שלכם צמודה למדד, והפירעון נעשה בין ה-1 ל-15 בחודש, תשלמו את עמלה זו, שהיא מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים.
את "עמלת הפרשי שער" ישלמו בעלי משכנתאות צמודות מט"ח בלבד, אם לא מסרו הודעה מוקדמת של 2 ימי עסקים.
המפקח על הבנקים קבע כי הקנס בגין פירעון מוקדם יופחת בשיעורים קבועים כפונקציה של גיל ההלוואה.
במשכנתאות רגילות קיימת הפחתה בשיעור 20% מהקנס במלאת 3 שנים ממועד נטילתה, והפחתה של 30% במלאת 5 שנים למועד תחילת המשכנתא.
במשכנתאות משלימות לזכאים קיימת הפחתה של 10% בגין כל שנה שלמה שחלפה ממועד נטילת המשכנתא, עד הפחתה מקסימלית של 40%.
קיזוז עמלות – במידה וביצעתם פירעון מוקדם כאשר הריבית באותו תקופה גבוהה מאשר הריבית בתקופה שלקחתם את המשכנתא, תעמוד לזכותכם מעין "יתרת זכות".
את הסכום שכביכול מגיע לכם מהפרשי הריביות, תוכלו לקזז עם שאר הריביות אותן גובה הבנק (עמל תפעולית, אי הודעה מוקדמת, מדד ממוצע וכו`).
אם היתרה שעומדת לזכותכם גבוה מסך כל העמלות, לא תקבלו זיכוי נוסף.
החל מחודש מרץ 2015 תכנס לתוקף הוראת המפקד על הבנקים המשנה את תמונת העמלות. בפועל המצב כיום הוא שמי שנטל משכנתא בריביות קבועות או משתנות, לרוב חייב לשלם עמלת פירעון מוקדם. האבסורד הוא, שאם ההלוואה תומחרה בריבית גבוה או נשלחה בעבר, כאשר רמת הריביות במשק הייתה גבוה יותר, כיום הלקוח מחויב לשלם קנס גבוה יותר ככל שההלוואה תומחרה גבוה יותר. משמעות הדבר, שהבנק גם הרוויח כספים על הריבית לאורך השנים וגם מבקש פיצוי על הפסד הכנסה עתידי שנגרמת לו עקב פירעון מוקדם של ההלוואה. הדבר בא לידי ביטוי באופן בולט במיוחד בהלוואה שנלקחו רק לאחרונה למטרת "כל מטרה" או הלוואות שנלקחו בעבר ותקופת ההלוואה שנותרה עדיין ארוכה. המפקד בא לתקן את העיוות שנוצר וקבע בעצם שהקנס יחושב כפער בין הריבית הקיימת בהלוואה או (וזה בעצם החידוש) בין הריבית הממוצעת (הנמוך מבין השניים). הדבר יוזיל משמעותית את עמלות פירעון מוקדם והדבר יצור מצב הוגן יותר כלפי הלקוחות.
ביטול שעבוד הנכס
לאחר פירעון מלא של הלוואה לדיור, שלהבטחתה שיעבד הלווה את דירת מגוריו או כל נכס אחר, על הבנק לפעול לביטול השעבוד/ים כדלקמן:
כאשר מדובר במשכנתא או במשכון רשום, על הבנק להגיש בתוך 30 יום מיום הפירעון, הודעה על מחיקת השעבוד למי שאצלו הוא נרשם. אם מדובר בבנק למשכנתאות (להבדיל מבנק מסחרי), הבנק רשאי להגיש את ההודעה האמורה בתוך 60 יום מיום הפירעון.
כל הליך ביטול השעבוד במהלך התקופה הנ"ל מבוצע על ידי הבנק, וההוצאות הכרוכות בכך חלות עליו בלבד. אולם באפשרותכם לפעול למחיקת השעבוד בתקופה קצרה יותר, על ידי דרישה לקבלת מסמכי ביטול השעבוד מהבנק לידיכם. במקרה זה הטרחה וההוצאות הכרוכות בביטול השעבוד יחולו עליכם.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il 054-5663924
