דרכים להפחתת ריביות במשכנתא

תהליך אישור המשכנתא מורכב ממספר שלבים, כאשר החלוקה העיקרית מתחלקת לשלושה חלקים.

החלק הראשון הוא אישור אשראי (זהו אישור מסגרת האשראי ואחוז המימון בהתאם לנתוני הלקוח),
החלק השני הוא אישור הבטוחה (פרטי הנכס אותו רוכשים)
וחלק השלישי הוא הרכב ותנאי ההלוואה (במילים אחרות ריביות ומסלולי המשכנתא).

לאחר שאישרנו את המשכנתא ורכשנו את הנכס, מה שנותר הוא לקבוע את הרכב ההלוואה (מסלולי המשכנתא הרצויים) וריביות בכל אחת מהמסלולים.
לאחרונה הוארכה תקופת האישור הריביות מ 12 יום ל 24 יום הדבר מאפשר ללקוח לקבל ודאות גבוהה יותר לריביות הסופיות שהוא הולך לקבל.
מאחר והריביות שמורות ל 24 יום בלבד, מומלץ לקבוע את הרכב ההלוואה ולסכם את הריביות סמוך ככל שניתן למועד החתימות על מסמכי ההלוואה.
במידה ומנהלים מו"מ עם מספר בנקים ולבסוף מסכמים עם בנק על פתיחת התיק, מומלץ להתעקש כי הריבית תאושר ל 24 יום מיום החתימות בבנק.
הבנק מתמחר את האשראי לדיור בהתאם לאחוז המימון בתיק, כאשר הריביות הנמוכות ביותר, ניתן לקבל במימון שלא עולה על 45% משווי הנכס, מימון בינים הוא עד 60% וכל משכנתא שמבוצעת במימון העולה על 60% עד 75% תתומחר בד"כ בריביות הגבוהות ביותר.
במידה ואחוז המימון עומד על 62% לדוגמא, מומלץ בכל דרך להפחית את המשכנתא כך שלא תעלה על 60%.
הרכב ההלוואה, מומלץ לבנות מראש וזאת לפני ניהול מו"מ עם הבנק עם גובה הריבית.
לאחר שההרכב יבנה, יש לפנות לבנק ולבקש לתמחר את ההרכב המבוקש.

במידה והבנק, הוא זה שיבנה לכם את הרכב המשכנתא, לרוב יהיה שוני בין בנק א לבנק ב ויהיה קושי להשוואת בין המשכנתאות.

כמו כן הבנק לרוב יבנה הרכב מטיב עימו יותר מבחינת מסלולי ההלוואה המועדפים עליו ותקופות ההלוואה הנוחות לו וכך בעצם תקבלו הרכב נחות יותר.
מומלץ להפחית את תקופת ההלוואה במסלולים קבועים (צמודים ולא צמודים) ולא לעבור את 20 שנה במסלולים הקבועים וזאת מאחר וככל שתקופת ההלוואה עולה, כך גם עולה הריבית.

יחד עם זאת, במסלולים משתנים לרבות מסלול הפריים אין קשר בין תקופת ההלוואה לריבית ולכן מומלץ להקטין את התקופה במסלול קבוע ולהגדיל את תקופת ההלוואה במסלול המשתנה (אם זה הכרחי כמובן לצורך איזון גובה ההחזר החודשי).
בחלק מסוגי המשכנתאות, הריביות, גבוהות יותר משמעותית לעומת הלוואות שלא מוגדרות כהלוואות לדיור (הלוואה לכל מטרה, הלוואה לרכישת משרד/חנות/שטח חקלאי/נכס בחו"ל/הלוואת גישור) וגם לעיתים רבות הלוואה שמיועדת לשיפוץ הנכס, מתומחרת יקר יותר מהלוואה לרכישה או בניית הנכס.

כמו כן הלוואה בשעבוד נכס קיים לצורך רכישת נכס אחר, תתומחר יקר יותר ולכן מומלץ לחשב מראש את ההוצאות העתידיות ולבקש את סכום המשכנתא המתאים, כך שהמשכנתא תהיה בשעבוד הנכס הנרכש ובו זמנית במימון מינימאלי ככל שניתן.
בחודשים האחרונים, ניתן לזהות מגמה של ירידה בריביות בכל המסלולים בהלוואות לדיור ולכן מומלץ לבצע בדיקה לכל מי שנטל משכנתא בשנים האחרונות ולשקול לבצע מחזור המשכנתא תוך ניסיון הפחתת המימון (ערך הנכסים עלה ולכן ביצוע שמאות עדכנית, לרוב תקטין את אחוז המימון), צמצום תקופת ההלוואה ככל שניתן ובמיוחד במסלולים הקבועים ובמידת הצורך מומלץ למחזר את המשכנתא לבנק אחר במידה והצעת הריבית של הבנק המתחרה היא טובה יותר.

הבנקים נוהגים להיות תחרותיים יותר ללקוחות המעבירים משכנתא מבנק אחר לעומת הממחזרים משכנתא בתוך הבנק עצמו.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי. www.roslevin.co.il [email protected] 054-5663924