90% משכנתא לרכישת דירה להאמין או לא
ועדת השרים לחקיקה אישרה לאחרונה מתן משכנתאות עד לגובה של 90% משווי הדירה הראשונה וזאת בסיוע המדינה ובערבותה. ההצעה אושרה למרות התנגדות הנחרצת של משרד האוצר וגם של המפקח על הבנקים. בנק ישראל סבור, כי הרעיון לא פותר את בעיית המשפחות שלוקחות סיכון גדול כאשר הן נוטלות הלוואה של 90% מערך הדירה. לטענתם אם מחירי הדירות ירדו, הדבר עלול לגרום לכך שווי ההלוואה יהיה גבוה משווי הבית. במקרה של כשל הפירעון ההלוואה, מכירת הבית לא תכסה את החוב לבנק. מצב דומה אירע בארה"ב במשבר הסאב-פריים, בו ירדו מחירי הדירות באופן משמעותי וגרמו להפסדי ענק לבנקים למשכנתאות ואף להתמוטטותם. בארה"ב המדינה אינה ערבה לכספי הלקוחות ואילו מדינת ישראל תערוב לכספי הציבור, במקרה של משבר המדינה תיאלץ לערוב למיליארדי שקלים ודבר יגרום להיווצרות של חור עצום בתקציב המדינה.
עד שנת 2012 פעלה בישראל חברת EMI כמבטח שבעצם נתן פוליסת ביטוח לבנק מעבר למימון של 70% מימון. במקרה של קושי בהחזר המשכנתא, הבנק מעמיד את הנכס למכירה ואילו כספי המכירה לא מספיקים לכסות את מלוא החוב כולל הוצאות מימוש ופיגורים, חברת הביטוח נכנסת לתמונה ומכסה את הפרש הנזקים וזאת בלי לדרוש אותם מהלקוחות חזרה. בסוף 2012 בנק ישראל הגביל את מתן המימון למקסימום של 75% משווי הדירה ובכך בעצם סגר את פעילות חברת EMI שעד כה נעזרו בה עשרות אלפי משפחות וזה היה בעצם פתרונם היחיד לרכוש דירה.
אם הצעת החוק למימון דירה ראשונה עד 90% מימון תעבור את כל הצינורות הביורוקרטיה ואף את כל קריאות הכנסת, הדבר יגרום בעצם לביטול החלטת בנק ישראל למגבלת אחוז המימון. גם אם תתאפשר מתן משכנתאות עד למימון של 90%, הבנקים עדיין יבצעו סינון קפדני של שלקוחות המתאימים לקבל אשראי של כמעט מלוא שווי הדירה.
גם אם תהיה אפשרות ליטול משכנתא בגובה של 90%, מומלץ לרוכש הפוטנציאלי לשקול האם כדאי ליטול משכנתא בלי להשקיע כלל הון עצמי וזאת מאחר ואם המשכנתא תיפרס ל 30 שנה, רוב ההחזר יהיה על חשבון הריבית ויש לבצע השוואה האם ההחזר בגין הריבית לאורך השנים כדאי יותר מתשלום שכר הדירה.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il 054-5663924
