שוק המשכנתאות ב 2019
שוק המשכנתאות הולך ומשתכלל משנה לשנה והופך לשוק מאוד דינאמי ויצירתי. אם בעבר שוק המשכנתאות פנה ללקוח שרצה לרכוש דירה, כיום שוק המשכנתאות מציע מגוון רחב של שירותים פיננסיים ופונה לאוכלוסיות מגוונות מאוד. כמו כן מערכות המחשב של הבנקים הפכו למערכות מודרניות מאוד שמקבלות ומוסרות מידע למערכות פיננסיות אחרות ובפועל, נוצר מצב שכל מידע על פעילות הפיננסית של לקוח מאוגדת תחת מערכת מחשב שכוללת את עברו של הלקוח, מצבו הפיננסי בכלל בנקים, מידע ממערכות הוצאה לפועל ומערכות אשראי צרכני, לכן לקוח הפונה לבנק לקבל משכנתא, כמעט ולא יכול להסתיר דבר מעברו בשונה ממה שהיה בעבר שעל הלקוח היה להציג את הניירת בעצמו בהתאם לדרישות הבנק.
לאור הסיטואציה שנוצרה, במקביל לפתיחת ענף המשכנתאות בפני קהלים רבים, נוצר מצב ששוק המשכנתאות נסגר בפני קבוצות אוכלוסיה אחרות וזאת לאור התפתחות טכנולוגית של הבנקים וקביעת נהלים קשיחים של הפיקוד על הבנקים.
המלצות להתנהלות פיננסים לקראת קבלת משכנתא:
- חשוב לשמור על פעילות תקינה בחשבון הבנק הכוללת, פעילות בתוך המסגרת האשראי ללא חריגות מהמסגרת, ללא החזרות של צ'קים או הוראות קבע, הפקדה על הפקדת משכורת בהעברה בנקאית או בצ'ק, הקפדה יתרה על מוסר התשלומים במשכנתא (תשלום בהוראת קבע בלבד).
2.חשוב לשמור על יציבות תעסוקתית, להימנע מהחלפת מקום העבודה לפני קבלת משכנתא, הקפדה על חזרה למקום העבודה בתום חופשת לידה, שמירה על רצף תעסוקתי בעת מעבר בין מקומות העבודה, למי שמתעניין בפתיחת עסק עצמאי חשוב להבין שהבנקים מבקשים לראות פעילות של שנת עסק מלאה באמצעות שומה של מס הכנסה ולכן פתיחת עסק חדש תהווה מכשול בקבלת המשכנתא.
3.תמנעו מעיקולים! אם יש לכם חוב לרשויות המדינה, תקפידו לשלם אותו בזמן או להגיע להסדר. אי תשלום חובות במיוחד למדינה, פותח בפניכם סיכון לקבלת עיקולים שיקשו על קבלת משכנתא.
4.הון עצמי- יש להקפיד לשמור הון עצמי בחשבון הבנק בדרך ברורה וקלה להבנה. הבנקים השונים מבקשים לראות את ההן העצמי.
5.הימנעו מהגשת בקשות למשכנתא ללא בדיקה מוקדמת עם אנשי מקצוע. יש שונות גדולה מבנק לבנק ובין סניף לסניף של אותו הבנק ועצם הגשת הבקשה בדרך לא נכונה, עלולה לחסום בפניכם דרך לקבלת משכנתא. יש לתת דעת כיצד להציג את התיק מול הבנק. צריך לדעת מה לומר ואיך לומר. לעיתים הצגת הדברים באופן מוטעה, עלולה להיות קריטית. ישנם סניפי בנק עמוסים מאוד שלא מעוניינים לטפל בתיקים מסובכים או בהלוואות בסכומים קטנים או עסקאות מיוחדות כמו רכישה בין בני משפחה/רכישה מעמידר/רכישת נכס ללא רישום בטאבו וכו ולכן איש מקצוע אמין יוכל לכוון אתכם לסניף הבנק הנכון ולבנק הנכון המתאים לפרופיל התיק שלכם.
6.אל תשקרו- הצגת דברים באופן לא מדויק או שקרי, תהווה בעיה בעתיד. אם הפקיד יחשוד כי הלקוח מנסה להעביר מסר שקרי, הדבר יתועד במערכות הבנק ואמינות הלקוח תהיה בספק גם בעוד שנים רבות.
7.אל תנסו לחשוב בלוגיקה או בהגיון. מערכת בנקאית עובדת עפ"י נהלים פנימיים + עפ"י הנחיות ומגבלת של הפיקוח על הבנקים של בנק ישראל + מניסיון העבר. בהרבה מקרים מה שנראה ללקוח כהגיוני ביותר, כלל וכלל לא מסתדר עם ההיגיון של הבנק ולכן לפני הצגת הדברים, יש לבדוק את הוראות בנק ישראל ולוודא שהמקרה מתאים לכך.
עסקת משכנתא, היא העסקה הגדולה ביותר שאדם ממוצע מבצע בחייו ולכן אני ממליץ לקחת את העניין ברצינות, לעשות הכנה מתאימה גם אם מדובר בהכנה של חודשים, להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום ולא לנסות את מזלכם בפניה מזדמנת למערכת הבנקאים. חשוב לזכור, בנק הוא חברה פרטית כמו כל חברה אחרת במשק, שמטרתה להרוויח כסף ולהרוויח כמה שיותר ולכן הבנק מעוניין ביסודו לתת משכנתאות, אך הוא גם חפץ להרוויח את הרווח המקסימאלי בכל משכנתא ומשכנתא ולתת את כספו לעסקאות הקלות והבטוחות ביותר, כאשר רצונו של הלקוח לשלם את המינימום האפשרי ולעיתים לקדם עסקאות לא פשוטות במחיר ראוי. על מנת לגשר על פער זה בין הלקוח לבנק הלקוח, חשוב לדעת למי לפנות, מתי לפנות וכיצד לפנות ולמען זה, יש לעשות הכנות מתאימות ובכך אולי לקבל את המשכנתא הרצויה במחיר הנמוך ביותר.
מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il [email protected] 054-5663924
