משכנתא למשפרי דיור
משימת רכישת דירה שנייה יכולה להיות משימה מורכבת מדירה ראשונה, בשל פער הזמנים בין מכירת הדירה הישנה ומסיבות של מיסוי. איך בכל זאת צולחים את המשימה?
קיימים מספר הבדלים בין רכישת דירה ראשונה למכירת דירה קיימת ורכישת דירת אחרת וחשוב להבין את ההבדלים על מנת לתכנן את ביצוע העסקה בדרך הנכונה ביותר ולהימנע מטעויות.
כאשר רוצים לרכוש דירה אחרת על מנת לשפר את איכות הדיור (הגדלת מספר חדרים/שיפור סביבת מגורים/שיפור איכותי החיים), ובבעלותכם דירה קיימת, חשוב להבין מה שווי הדירה שבבעלותכם ומה יתרת המשכנתא בבנק וזאת על מנת להעריך את גובה ההון העצמי. את בדיקת השווי ניתן לעשות מול מתווכים/אתר יד 2/אתר מדלן/בדיקה מול שמאים ומוכרים שמכרו לאחרונה באזורכם דירה דומה. אם המשכנתא שלכם כיום מהווה פחות מ 50% משווי הדירה, ניתן לקבל הלוואת גישור כנגד הנכס שבבעלותכם כיום וזאת על מנת לשלם תשלום ראשוני לצורך רכישת נכס חלופי (הון עצמי כנגד דירה שבבעלותכם כיום). הגישור ניתן לקבל לתקופה של עד שנתיים ולשלם באופן חודשי רק הריבית. מומלץ לקחת את הלוואת גישור במסלולים שאינם צמודים למדד על מנת להימנע מהפרש הצמדה בעת הפירעון.
משכנתא שנייה לרכישת נכס חלופי, ניתן לקבל במימון של עד 70% משווי הנכס הנרכש. אם טרם מכרתם את הדירה שלכם, ובמידה והנכס הקיים, כבר נמכר, המימון אף יכול להגיע לעד 75% מימון מערך הדירה הנרכשת בדומה לדירה ראשונה.
מיום חתימה על הסכם רכישה, יש ברשותכם 18 חודשים עד למכירת הדירה שבבעלותכם או 12 חודשים מיום קבלת החזקה בנכס יד ראשונה הנרכש מקבלן וזאת על מנת לעמוד בתנאי "דירה חלופית" בהתאם להנחיות רשות המיסים ולשלם מס מופחת או לקבל פטור מתשלום מס רכישה (עד1,623,320 ש"ח – פטור מלא).
בעת מכירת דירה, נשאלת השאלה מה לעשות עם המשכנתא הקיימת? אפשרות ראשונה היא לסלק את המשכנתא הקיימת מכספי המכירה ובכך לסיים את היחסי לווה-מלווה מול בנק למשכנתאות בו יש לכם משכנתא כיום ואפשרות השנייה היא לגרור את המשכנתא לנכס הנרכש ובמידת הצורך לקבל תוספת כספים מאותו הבנק (בלבד). החיסרון במקרה זה היא חוסר יכולת לנהל מו"מ עם הבנק עקב העדר אלטרנטיבות (מאחר והנכס משועבד לבנק X לא ניתן לפנות לבנק אחר ולכן יש קושי בקבלת תנאים טובים במקרה זה). לפני קבלת החלטה האם לסגור משכנתא או לגרור, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע בתחום שיוכל לבחון את החלופה הטובה ביותר.
אפשרות נוספת היא גרירת משכנתא לפיקדון. משמעות הדבר הוא, אם מכרתם דירה וטרם רכשתם דירה אחרת, ניתן להפקיד את כספי המשכנתא לפיקדון בבנק למשכנתאות שישמש כבטוחה במקום הדירה שנמכרה ובעת רכישת הדירה החלופית, לגרור את הכספים לנכס הנרכש. מניסיון שלי, הבנקים לא מעודדים את המהלך ולרוב לוחצים על הלקוחות לפרוע את המשכנתא ולקחת משכנתא חלופית עם הרכישה, אך כאשר מדובר בתנאי משכנתא טובים, מומלץ לנסות ולשמר את התנאים באמצעות גרירת המשכנתא.
לאור הועבדה, כי רכישת נכס חלופי היא עסקה מסורבלת יותר לעומת רכישת נכס ראשון מאחר ויש צורך בתאום של העסקאות, חשוב להיערך לכך באמצעות תאום הדברים מראש וקבלת ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מנוסה.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.
www.roslevin.co.il [email protected] 054-5663924
