כל מה רצית לדעת על חידושים בשוק המשכנתאות

החל מחודש ספטמבר יהיה הרבה יותר קשה לקבל משכנתה האם זה נכון?

בחודשים האחרונים חל זינוק בהיקף המשכנתאות שלווה הציבור מהבנקים למשכנתאות וזאת למרות החרפת צעדים שנקט בנק ישראל בשנתיים האחרונות. חשוב להבין שתפקידו ומטרתו של בנק ישראל לשמור על יציבות הבנקים ולא לדאוג לציבור רוכשי הדירות ולכן הפעולות שנוקט הבנק המרכזי בדרך כלל לא מטיבות עם הציבור.

מ-1 בספטמבר יאסור בנק ישראל על הבנקים לתת משכנתאות חדשות, בהן שיעור ההחזר החודשי עולה על 50% מהמשכורת החודשית של כל זכאי. עיקר הפגיעה מאיסור זה היא בזוגות הצעירים. בקטגוריה זו רוב לוקחי המשכנתאות משתכרים שכר נמוך יחסית, ולקוחות בעלי הכנסות מסוגים שיש קושי להציגם לבנק (כגון: אנשים שעובדים בעבודות לא מסודרות, שההכנסה אינה מדווחת כדין לרשויות, בעלי הכנסות מזדמנות כמו מטפלות, עובדי משק בית, אנשים שצפויים לקבל הכנסה עתידית משכירות וכו') ולכן לא יוכלו לקחת משכנתאות, או שיצטרכו להביא יותר כסף מראש. אם בעבר לבנק היה שיקול דעת בנתיחת יכולת ההחזר של הלקוח, ההוראה החדשה מצמצמת את שיקול הדעת הזה.

הגבלה השנייה שתכנס לתוקף בחודש הבא, היא שהבנקים לא יאשרו משכנתאות חדשות בריבית משתנה בסכום העולה על שני שליש מגובה המשכנתה. הגבלה זו מצטרפת להחלטה קודמת של המפקח על הבנקים לפני פחות משנתיים, בה הגביל את המשכנתה בריבית משתנה (בעיקר את מסלול הפריים הפופולרי והזול) לשליש מסכום המשכנתה. משמעות הדבר שתחול עלייה בריבית הממוצעת בתיק המשכנתא, מאחר ורוב הלווים כיום נוטלים משכנתה במסלול "משתנה צמודה" שהיא זולה במיוחד ועומדת על פחות מ 2%.

גזירה נוספת קובעת שייאסר על הבנקים לאשר משכנתאות לתקופות העולות על 30 שנה – מה שבעצם כמעט ולא ישפיע על השוק כלל מאחר ורק פחות מ1% מהמשכנתאות ניתנות לתקופה העולה על 30 שנה, לכן גזירה זו כמעט ולא רלוונטית לרוב נוטלי המשכנתאות.

ולסיכום, אז מה קורה כיום?

א. ניתן לקבל משכנתא ראשונה על מימון של 75% לדירה ראשונה ועד 50% לדירה נוספת. ב. ניתן לקבל בריבית משתנה (פריים, מט"ח ומשתנות עד 5 שנים) עד שליש מהמשכנתא. ג. חייבים לקחת משכנתה בריבית קבועה צמודה למדד או לא צמודה למדד לפחות שליש מהמשכנתה. ד. יחס ההחזר במשכנתא לא יכול לעלות על 50% מהכנסות כל הלווים יחד מכל המקורות. ה. ניתן לקבל משכנתא לתקופה מקסימלית של 30 שנה. ה. ניתן לקבל משכנתה לכל מטרה עד גובה של 50% מימון מערך הנכס (משמעות הדבר שאם בכוונתכם לבקש כסף מהבנק למטרות שונות, עדיף שתבקשו סכום גבוה יותר מראש לרכישת הדירה מאחר ולא תוכלו לבקש זאת בעתיד אם המימון הנדרש כיום קרוב או גבוה ממחצית ערך הדירה).

לכל מי שמתכוון ליטול משכנתה בתקופה הקרובה מומלץ לעשות את כל הבדיקות המקדמיות בטרם פנייתו לבנק למשכנתאות וזאת מאחר וכל פניה לבנק מתועדת במערכת המחשב של הבנק ונשמרת לתמיד ולכן יהיה קושי לשנות את המתווה לאחר שהנתונים יוזרמו במחשבי הבנק.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924 ,0547554024