ייעוץ משכנתאות
כל מה שרציתם לדעת על תחום ייעוץ המשכנתא
שוק ייעוץ המשכנתאות התפתח משמעותית בעשור האחרון. אם עד לפני 5-7 שנים אדם שרכש דירה היה פשוט הולך לבנק למשכנתאות ומקבל את ה"גזרה", כיום המצב השתנה ולמעלה משליש מנוטלי המשכנתא נעזרים ביועץ חיצוני בדומה למקובל בארה"ב ובמדינות המערב.
הסיבה העיקרית לכך היא קודם כל ששוק המשכנתאות הפך להיות שוק משוכלל. אם בעבר רוב ההלוואות היו ניתנות מכספי האוצר ובעצם תנאי ההלוואות והמסלולים היו אחידים ולא ניתנים למו"מ, כיום למעלה מ 85% מהמשכנתאות ניתנות מכספי הבנקים ולא מקופת האוצר. משמעות הדבר, שהצרכן יכול להחליט כיצד לחלק את המשכנתא בין המסלולים הקיימים ויכול לבחור את אורך חיי ההלוואה. הפועל היוצא מכך הוא שוני בריביות בין תקופה לתקופה ובין מסלול למסלול. לכל אחד ואחד מהמסלולים ישנם יתרונות וחסרונות רבים ולא בהכרח הריבית הנמוכה היא זאת הסיבה שצריכה להצביע על המסלול המועדף. ריבוי המסלולים והבלבול שנוצר כתוצאה מהם, מביאים את נוטל המשכנתא לדילמות לא פשוטות כמו לכמה שנים לקחת את ההלוואה, האם לחלק את המשכנתא למספר מסלולים או לקחת במסלול אחד שהוא המסלול הזול ביותר שנותן הבנק, האם להצמיד למדד או להימנע מכך, האם לנצל את האפשרות של לקיחת הלוואה זולה ושמירה של ההון העצמי למטרות אחרות, באיזה מסלול לקחת את ההלוואה על מנת להימנע מעמלות היוון או במילים אחרות מקנסות פירעון מוקדם, מה עדיף ריבית קבועה או משתנה וכו'..
אנסה לענות על מספר שאלות ולפתור חלק מהדילמות. רכישת דירה היא ככל הנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשו במהלך חייכם ולקיחת משכנתא היא כנראה גם ההלוואה או העסקה הגדולה ביותר שיעשה אדם עם בנק במהלך חייו ולכן כדאי לתת לנושא זה דגש מיוחד ותשומת לב, אחרת זה עלול לעלות לנוטל המשכנתא בעשרות אם לא במאות אלפי שקלים בתקופת חיי ההלוואה.
ראשית, לפני שפונים לבנק למשכנתאות חייבים לשאול את השאלה הבאה: מה הקריטריונים שעל פיהם הבנק מחליט אם לאשר את ההלוואה וכיצד הוא מתמחר אותה? התשובה היא שהבנק מוכן לאשר הלוואה, כאשר הוא יכול להיווכח שלאדם העומד מולו יש יכולת להחזיר את ההלוואה לטווח הארוך חודש בחודשו. הבנק לא מחפש ולא מעוניין להגיע למצב של מימוש הנכס ולכן הטענה שרבים משתמשים בה והיא "אני משעבד לבנק את הבית שעולה פי שתיים מההלוואה אז מה הבעיה", איננה רלוונטית וזאת מאחר ולבנק אין עניין במכירת הנכס והדבר כרוך בעלויות מאזניות כבדות ולכן במידה ולבנק יש חשש ולו קטן ביותר שההלוואה לא תוחזר- הבנק לא יאשר את ההלוואה ולכן לפני הצגת הניירת לבנק, חשוב להתייעץ עם איש מקצוע בלתי תלוי שהניירת אכן מציגה אתכם כראוי, כי לעיתים הצגת פרט מסוים או אי הצגתו הינה גורלית מבחינת אישור ההלוואה.
מסלולי משכנתא - ייעוץ משכנתאות
שנית, מה המסלולים הקיימים ואילו מבין המסלולים מתאימים לי כלקוח? כיום המסלולים מחולקים ל 3 רבדים עיקריים. מסלולים צמודים למדד עם ריבית קבועה או משתנה, מסלולים לא צמודים למדד בריבית קבועה או משתנה ומסלולים (כפי שאני קורא להם מסלולים אקזוטיים) שצמודים למטבע חוץ ולעוגנים מיוחדים כמו מק"מ וכו'. באמצעות ייעוץ והכוונה ניתן לשלב את המסלולים כך, שסך החזר הריבית והפרשי ההצמדה במהלך כל תקופת ההלוואה יהיה מינימלי וזאת באמצעות שילוב נכון של תקופות תוך ניצול ריביות נמוכות שניתן להשיג לכל תקופה ותקופה ובאמצעות ניצול אופטימלי של הוראות הרגולטור. לעיתים קרובות מאוד בניית הלוואה שלא נעשתה כראוי לעומת תמהיל שהורכב כהלכה יכול לנוע בתשלום הפרשי ריבית והצמדה של עשרות אלפי שקלים ובהלוואות גדולות יותר אף של מאות אלפים.
מה הוא ההחזר החודשי שאני מעוניין להחזיר בכל חודש ולאילו שינויים בהחזר החודשי אני ערוך, מה הצפי שלי לפירעון מוקדם של המשכנתא וכיצד אצור מצב שלא אשלם קנסות פירעון מוקדם במידה וארצה לפרוע? רבים מהלקוחות שחסכו סכום כסף כלשהו מגלים שאם ברצונם לפרוע חלק או את כל יתרת המשכנתא, הם נאלצים לשלם קנסות כבדים מה שנקרא בשפה בנקאית עדינה "עמלת היוון". הבנקים טוענים שזה בעצם ההפרש שנוצר להם על הנזק שגורם הלקוח בזה שהוא מחזיר את ההלוואה לפני הזמן. בפועל וברוב המקרים, אין לבנק נזק ואם הוא קיים הוא קטן בהרבה מהקנס שנדרש לשלם הלקוח, אך הבנקים לעולם לא יוותרו על קנס זה ולכן אם ההלוואה נלקחה בצורה לא נכונה, סביר להניח שיהיה קשה עד בלתי אפשרי להימנע מתשלום הסנקציה לפירעון מוקדם.
הבנקים למשכנתאות מציגים ללקוח תמונה כוללנית מאוד ובבניית התמהיל לא נלקחים בחשבון אלמנטים רבים. כמו כן לבנק אין עניין בקיצור תקופת ההלוואה או בהתאמת המסלולים לתשלום ריבית מינימאלית וזאת, כי בנק הוא חברה עסקית לכל דבר שמטרתה להרוויח כסף וכמה שיותר. לבנקים ישנה שונות ברווח בין מסלול א' למסלול ב' והבנק כפירמה עסקית, מדרבן את עובדיו לנווט את רוב סכומי ההלוואה למסלולים רווחיים יותר שהם לא בהכרח המסלולים שנוחים יותר ללקוח.
כל השאלות והבלבול הביאו להתפתחות של שוק יועצי המשכנתאות שרובם יוצאי בנקים למשכנתאות שבאמצעות איסוף מידע מדויק ומפורט מהלקוח מתאים היועץ את המשכנתא הנכונה, בונה את תמהיל ההלוואה שמורכב ממסלולים שונים ותקופות ההלוואה השונות שמתאימות אישית ללקוח, דואג לאשר את ההלוואה הרצויה בבנקים למשכנתאות, לקבל את התנאים הטובים ביותר שישנם בשוק לאותה העת ומלווה את נוטל המשכנתא לאורך כל התהליך כולל מתן טיפים לחסכון בערוצים שונים, מייעל את התהליך, כך שהוא יהיה נוח יותר, ידידותי יותר, פחות ביורוקראטי תוך חסכון של ימי עבודה ומתן הרגשת ביטחון.
בחירת ייעוץ משכנתא נכון
כיצד לבחור את היועץ הנכון? כפי שאמרתי קודם, ישנם כיום בשוק יועצים רבים. לצערי, אין כיום צורך לקבל רישיון על מנת לעסוק בתחום ולכן חשוב לבחור בקפידה מי האדם שאתם שמים בידיו את עסקת חייכם. יש לבחון את ההשכלה של היועץ, את הניסיון שלו בתחום. האם שימש בעבר בתפקיד בכיר בבנק למשכנתאות וכמה שנים עבד בבנק, מי הם לקוחותיו, עובדיו ועם אילו בנקים הוא עובד. הניסיון המקצועי והשכלתו של היועץ הם קריטיים מאחר ורק אדם שהיה בתוך המערכת הבנקאית שנים רבות ושימש בתפקיד שהייתה לו סמכות לאישור הלוואות, בנית תמהילי ההלוואה או תמחור ההלוואה, בהחלט יכול להיות מספיק מיומן בכל הפרמטרים הנדרשים על מנת לשמש כיועץ חיצוני אמיתי.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני של בנק אדנים למשכנתאות..
www.roslevin.co.il 054-5663924
