חייגו אלינו : 054-5663924

שמאות לפני נטילת משכנתא

כמעט כל אחד מאיתנו נאלץ לפנות לשמאי מקרקעין במקרה כזה או אחר וכידוע יש הבדל מהותי בין שמאות פרטית שמוזמנת ע"י הלקוח לבין שמאות המוזמנת מטעם שמאי למטרת נטילת משכנתא. שמאות מטעם שמאי הבנק, הינה שמאות מקוצרת המופנית אך ורק לאותו הבנק שהזמין את השמאות ואף לעיתים קרובות לא נמסרת כלל לידי הלקוח.

בכל פעולה הקשורה לנטילת אשראי, הבנק מפנה את הלקוח לשמאי באמצעות הפניה מסודרת. באפשרות הלקוח לדרוש רשימה של שלושה שמאים לפחות ובאפשרותו לבחור את אחד השמאים שיבצע את הערכה. מחיר השמאות הינו מחיר אחיד בהתאם לשווי הנכס והמחיר אף מופיע לרוב בגוף ההפניה. השמאי אינו רשאי לגבות סכום גבוה מזה הרשום בהפניה אלא אם כן הוא נדרש לבצע פעולות נוספות כמו הוצאת מסמכים שונים וכו'. מדובר בשמאים עצמאיים שכלל לא עובדי הבנק ומתקשרים עם הבנקים השונים בהסכמי עבודה. לכל בנק יש רשימת שמאים משלו ושמאי המופיע ברשימת בנק א', לא בהכרח יופיע ברשימת בנק ב'. רוב משרדי השמאים מעוניינים מאוד להיכלל ברשימות הבנקים השונים מאחר והדבר מספק להם עבודה רבה ואף יוקרה מקצועית. השמאי המוזמן לצורך הערכת הנכס באמצעות הפנית הבנק, מחויב לתת תשובות והסברים לבנק בלבד ולכן למרות שהלקוח זה שפונה לשמאי ואף זה שמשלם לו, אין ללקוח שום שליטה על אופן הערכה ועל התשובה עצמה. השמאים מעוניינים מאוד להמשיך ולהיכלל ברשימת הבנקים ולכן לרוב הם לא נוטלים סיכונים מיותרים ונזהרים מאוד במתן הערכות. יחד עם זאת הערכות שניתנות הם לרוב משקפות את ערכו האמיתי של הנכס, אך בהחלט יכולה להיות שונות בין שמאי א' שמאי ב'. חשוב לי להדגיש, כי המיתוס שהשמאים של הבנקים מפחיתים את ערכי הנכסים משמעותית ובכוונה אינה נכונה וזאת לאחר שנות עבודה רבות מל השמאית עין במסגרת הבנק ועין במסגרת עצמאית כיועץ משכנתאות פרטי. סיבה נוספת שמצריכה שמאות מקדימה היא אי רישום הנכס בצורה מסודרת בטאבו או במנהל. כאשר הנכס מופיע בהערת אזהרה או הרישום אינו מוסדר וגם במקרים שקיימת חריגת בנייה או צווים והערות משונות בטאבו, כדאי מאוד ששמאי יראה את הנכס בטרם התקשרות חוזית עם המוכר וזאת על מנת שלוודא, כי הנכס ניתן לשעבוד ולא יפסל בשלב מאוחר יותר ע"H הבנקים השונים.

אז כיצד לבחור שמאי ומה ההכנות הנדרשות על מנת למקסם את שווי הנכס:

חלק מהבנקים נותנים הפניה ממוחשבת, המופיעים בה אוטומטית שלושה שמאים שנבחרים ע"י המחשב באופן רנדומאלי ובנקים אחרים נותנים הפניה עם רשימה מלאה של כל השמאים, כאשר הלקוח יכול לבחור שמאי מרשימה של עשרות שמאים. אני ממליץ לנסות לבדוק מול יועץ המשכנתאות בבנק או מול יועצי המשכנתאות הפרטיים או מול כל גורם אחר כמו עורך דין/מתווך מי השמאי המומלץ. בעת רכישת דירה, כאשר מחיר הנכס גבוה ביחס בשווי הדירות בסביבת הרכישה או כאשר אחוז המימון נושק ל70% ומעלה, אני ממליץ מאוד לערוך שמאות מקדימה לפני חתימה על חוזה הרכישה, אחרת יכול להיווצר מצב שהערת השמאי תהיה נמוכה משווי הנכס בחוזה והרוכש יאלץ להשלים את הפער מכיסו באמצעות חיפוש מקור מימון נוסף ובמקרים קיצוניים דבר עלול לגרום אף לביטול חוזה הרכישה ותשלום סנקציות כספיות. במקרה של הערכת הנכס לפני חוזה הרכישה, כאשר הנכס לא בבעלות הלווה, השמאים נוהגים לבצע הערכה מקדימה בעל פה ללא הוצאת אסמכתא כתובה או לחלופין מבקשים תוספת תשלום בגין עבודה חריגה.

בשנים האחרונות נפתחה גישה לציבור הרחב למאגר העסקאות שדווחו לרשויות המס ובעצם כל אדם יכול לחפש באינטרנט באתר של רשות המיסים את העסקאות שבוצעו באזור ואף בבניין בו מתבצעת הרכישה או נמצא הנכס שבבעלותכם וזאת על מנת לוודא מה המחירים ששולמו לדירות דומות בתקופות שונות בעבר כולל עסקאות שבוצעו אפילו בחודשים האחרונים.

לפני ביקור השמאי בנכס, מומלץ מאוד להכין את תמצית של רשות המיסים על מנת להראות לשמאי דוגמאות של נכסים אחרים שנמכרו באותה הסביבה. כמו כן מומלץ להכין את הנכס מבחינה אסטטית. חשוב שהנכס יראה מזמין, מואר, מאוורר, נקי ומסודר. חשוב שתהיה גישה לכל החללים והנכס לא יראה מוזנח. במידה ויש חלקים שדורשים טיפול מיידי כגון רטיבות או פגמים מהותיים, מומלץ לתקנם לפני ביקור השמאי. במידה והנכס צפוי לעבור שיפוץ ומטרת ההלוואה היא קבלת כספים למטרת השיפוץ, חשוב להצטייד בהצעות מחיר מסודרות שיכללו את כל מרכיבי השיפוץ הצפוי כולל העלויות הצפויות. מומלץ גם לשוחח עם השמאי ולנסות לברר בעל פה מה היא דעתו ולומר לו במפורש מה השווי שאתם מצפים לו.

חשוב לזכור, כי כאשר ניתנת הערה שאינה סבירה כלל וכלל בעיניכם, באפשרותכם לערער על ההחלטה באמצעות פניה לבנק ובקשה להזמנת שמאות נוספת.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924

יועץ משכנתאות | ייעוץ משכנתא  | ייעוץ משכנתאות

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות