חייגו אלינו : 054-5663924

רכישת נכס מבן משפחה או קבלת נכס בירושה

אחת הבעיות הנפוצות בתחום המשכנתאות הוא הקושי לממן עסקאות שמתבצעות בין בני משפחה. הסיבה עיקרית לכך היא שהבנקים חוששים מעסקאות פיקטיביות שמטרתן לגייס הון בריבית זולה על מנת לממן חובות ולצאת מסיבוכים שאינם קשורים כלל וכלל לעסקה. הבנקים נאלצו בעבר להפריש הון כתוצאה מהפסדי כספים בעסקאות שמקורם היה מימון עסקה שנעשתה בין קרובי משפחה ולכן האפשרויות לקבלת אשראי בעסקאות מסוג זה הן נמוכות מאוד, יקרות יותר בתמחור הריבית ורמת השעבוד הנדרשת במקרה זה היא כפולה ומסובכת.

יחד עם זאת רכישת נכס מבן משפחה קרוב זו עסקה לגיטימית ואף נפוצה מאוד, במיוחד כאשר מדובר בנכס שקיבלו בירושה מספר אחים ואחד מהאחים מעוניין לקבל את מלוא הבעלות בנכס. דוגמא לעסקה נוספת שהינה פופולארית מאוד היא שההורים מעוניינים לעבור לדירה גדולה או קטנה יותר ומעוניינים לשמור את הדירה הנוכחית בבעלותם ולכן מוכרים אותה לאחד הילדים ומממנים את הרכישה של הדירה החלופית באמצעות כספי המכירה.

במקרה של עסקה הנעשית בין בני משפחה, יש לפעול בקפידה רבה וזאת על מנת לקבל את המימון הנדרש מבנק למשכנתאות. לפני הפנייה לבנק, יש לוודא שמתקיימים התנאים הבאים:

• המוכרים רשומים כבעלים בפועל של הנכס הנמכר

• המוכרים אינם "מסובכים" מבחינה כלכלית. אינם מוגבלים או מעוקלים.

• ברשותם של המוכרים נכס אחר ו/או נכס נוסף ו/או חתמו על חוזה רכישה של נכס חלופי.

• במקרה של קבלת נכס בירושה ע"י המוכרים, הושלמו כל ההליכים של העברת הזכויות.

• הרוכשים אינם מסובכים כלכלית עם מערכת הבנקאות והכנסותיהם מסודרות וסדירות.

לפני הפנייה לבנק חשוב לוודא שמתקיימים כל התנאים הללו, אחרת הסיכוי לסירוב קבלת המשכנתא הינו גבוה מאוד ובמקרה של סירוב יהיה קושי רב לשנות את המצב, גם אם תפנו ליועץ המשכנתאות החיצוני. במקרה של עסקה בין בני משפחה, התערבות ופנייה באמצעות יועץ חיצוני היא בעלת תרומה גובהה מאוד מאחר ופנייה באופן שגוי עלולה לסגור את הדלתות של הבנקים בפני קבלת המימון הנדרש ובכך למנוע מהרוכש הפוטנציאלי לבצע את העסקה.

חשוב לדעת, כי מומלץ קודם לאשר את המשכנתא לפני פנייה לעו"ד לצורך עריכת הסכם הרכישה. לאחר האישור של הבנק, יש צורך בעריכת הסכם מכר כפי שנעשה בכל עסקת מכר, דיווח העסקה לרשויות המס, תשלום מיסי הרכישה ואף במקרה של רכישה בין בני משפחה, הבנקים דורשים לרוב שיעבוד כפול שמשמעותו שיעבוד רגיל כפי שמקובל במקרה של רכישת נכס ושיעבוד נוסף בפועל על שם המוכרים או ביצוע העברת הזכויות על שם הרוכשים בפועל בטרם העברת כספי המשכנתא. יחד עם זאת אינני ממליץ להסכים לאופציה ב' (העברת זכויות בפועל על שם הרוכשים לפני קבלת האשראי) מאחר ובמקרה זה יש סיכון מוגבר למוכר לא לקבל את הכסף, למרות שאיבד כבר את הזכויות בנכס.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924, 054-7554024

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות