חייגו אלינו : 054-5663924

קונים דירה? לוקחים משכנתא? כדאי שתדעו!

רבים מאיתנו מתכננים שנים רבות את היום בו ירכשו את הדירה וחוסכים למען המטרה שנים רבות, אך לעיתים קרובות ניתן להפסיד סכומי כסף משמעותיים, כאשר לא מודעים למספר נקודות חשובות:

א. בעת רכישת נכס מקבלן, מיום חתימת חוזה הרכישה, סכום הרכישה שטרם שולם צמוד למדד תשומות הבנייה שהינו מדד לא יציב במיוחד ויכול לגרום לתשלומי הפרשי הצמדה של כעשרות אלפי שקלים עד קבלת הנכס ולכן מומלץ להיערך בהתאם.

1. במידה והרכישה היא לפני קבלת היתר הבנייה, ניתן לדרוש להצמיד את סכום הרכישה רק מיום קבלת ההיתר.

2. מומלץ להקדים ולשלם את רוב ההון העצמי בהקדם האפשרי וזאת בתנאי ומדובר בפרויקט מלווה וכאשר מקבלים ערבויות חוק מכר.

3. מומלץ ליטול את המשכנתא בסמוך לחתימה על חוזה המכר ולהעביר את הכספים לקבלן מראש, כאשר יש ליווי פיננסי בנקאי. במקרה ומשלמים שכירות, ניתן לקבל מהבנק לשלם רק את תשלומי הריבית על האכלוס. לרוב תשלומי הריבית יהיו זולים יותר מתשלומי מדד תשומות הבנייה.

4. בעת רכישת נכס מקבלן ובמקביל מכירת דירה קיימת, ניתן לבקש מהבנק הלוואות גישור כנגד שיעבוד הדירה הקיימת וזאת עד למועד המכירה.

ב. בעת רכישת נכס, כאשר יש בידיכם דירה קיימת, יש לבחון את האפשרות לגרור את המשכנתא הקיימת לבית הנרכש במקום לסלק את היתרה וליטול משכנתא חדשה.

כיום נטילת המשכנתאות מוגבלות לעד שליש במסלול הפריים וחובה ליטול שליש המסלול ריבית קבועה. ייתכן והמשכנתא הקיימת שלכם נלקחה עם מרכיב פריים גבוה יותר וזהו המסלול המשתלם ביותר שקיים כיום בשוק. כמו כן אם תבצעו סילוק מוקדם של המשכנתא, יתכן ותאלצו לשלם קנסות פירעון מוקדם ויתכן מאוד שזה יהיה מיותר לחלוטין.

ג. לא חייבים למכור! יתכן וניתן לשעבד את הדירה הקיימת שלכם ולקבל את ההפרש להשלמת הרכישה ולא חייבים בהכרח למכור את הדירה הקיימת. ייתכן והתשואה שתוכלו לקבל על הדירה שלכם גבוהה יותר מהריבית שתשלמו לבנק וכלל לא כדאי למכור את הנכס שלכם.

ד. לפני חתימה על המשכנתא החדשה, כדאי לבדוק האם מסלולי ההלוואה ותנאי ההלוואה שניתנו לכם, הם האופטימאליים. בניית הרכב שגוי במשכנתא יכול לעלות לכם בעשרות ואף במאות אלפי שקלים בהחזר החודשי המצטבר כולל הפרשי הצמדה עתידיים ולכן מומלץ לשקול בכובד ראש את בניית הרכב המשכנתא והתאמת המסלולים ותקופות ההלוואה למציאות בשוק המשכנתאות. המשכנתא לא חייבת להילקח בשניים או שלושה מסלולים ולא לתקופות אחידות, אלא ניתן לבנות הרכב שמצמצם למינימום חשיפה לאינפלציה ומנצל את הריביות הנמוכות שקיימות בשוק. למרות הוראת בנק ישראל להגבלת מתן המשכנתאות במסלול הפריים לשליש מגובה המשכנתא, קיימות אלטרנטיבות המאפשרות בכל זאת לקבל לעיתים משכנתא גבוה משליש במסלול הפריים ובכך לצמצם את החשיפה למדד המחירים לצרכן.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924, 054-7554024

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות