חייגו אלינו : 054-5663924

למה כל כך קשה לקבל משכתנא?

שוק המשכנתאות הופך מחודש לחודש להיות נוקשה יותר ויותר למבקשי האשראי וזה בעצם מעין סגירת מעגל שהחלה בתחילת שנות האלפיים. אם בראשית שנות ה-90 הבנקים אישרו משכנתאות בעיקר מכספי האוצר וביקשו בכל משכנתא בין 2-4 ערבים. עם השנים וחקיקת הגנת הערב בסוף שנות ה-90, הערבים הפכו להיות אינם רלוונטיים מבחינת הבנקים וזאת מאחר וכמעט ולא ניתן לדרוש מערב לפרוע את המשכנתא כל עוד הבנק לא מימש את הנכס במקרה של אי תשלומי המשכנתא ע"י נוטל ההלוואה. חברת EMI שהחלה את פעילותה בסוף שנות ה-90 נתנה מעין ביטוח שאפשר לבנקים לתת אחוז מימון גבוה מאוד מערך הנכס ובעצם נוטל המשכנתא כמעט ולא הזדקק להון העצמי על מנת לרכוש בית. כמו כן בדיקות הבנקים היו שטחיות מאוד ורמת האישורים הייתה כמעט מוחלטת לכל המבקש. מספיק שמבקש המשכנתא היה עובד מספר חודשים ומשתכר משכורת כפולה מההחזר החודשי, במקרים רבים, הבנק היה מאשר לו את ההלוואה.

עם התפוצצות בועת הנדל"ן בארה"ב לפני כחמש שנים, מערכת הבנקאות ובראשה בנק ישראל הפנימו, כי נדל"ן אכן בטוחה טובה, אך יציבותה אינה מוחלטת וכל זעזוע קטן במשק שיכול לגרום לעליית האבטלה ולירידה במחירי הנדל"ן, עלולה לסכן את יציבות הבנקים ובכך את כל המערכת הפיננסים בישראל ולכן החל מ 2008 החלו הבנקים להקשות את תנאי קבלת ההלוואה. ראשית כל הפחיתו את אחוזי המימון מ- 95% ל-80%, העמיקו את בדיקת הניירת שמגישים הלווים, החלו לבצע בדיקות כלל אשראיות בכל המערכת הפיננסית וזאת באמצעות חברות BDI ו D&B הנותנות מידע על כל לקוח בכל תחום פיננסי (החזרות צ'קים, אי תשלום סדיר של הלוואות, מוגבלויות, פסקי דין, תיקי הוצאה לפועל, ואפילו התראות על לקוחות שלא שילמו כדין את חשבונות החשמל וחובות לחברות הסלולר). בהמשך בנק ישראל הגביל את אחוז האשראי שניתן לקבל בריבית משתנה, בוטלה אפשרות לקבל משכנתא העולה על 75% משווי הנכס הראשון ועד 50% מהנכס הנוסף, החלה חובה לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה, הוטלה על הבנקים חובה לבדוק את כל התחייבויות הלקוח, כך שבפועל כלל ההלוואות כולל המשכנתא לא יעלו על 40% מסך ההכנסות של המשפחה נטו וכו'.

אז מה עושים?

ראשית כל חשוב מאוד לשמור על תקינות חשבונות הבנק. משמעות הדבר היא לא "לפזר" צ'קים ללא כיסוי, לא לחרוג ממסגרת האשראי שהקצה הבנק, לא לפגר בתשלום ההלוואות. במידה וצופים קושי נקודתי בתזרים המזומנים, מומלץ לפנות מראש לבנק ולבקש הגדלת מסגרת אשראי באופן זמני או קבוע. חשוב לפרוס את הקניות בתשלומים, כך שלא יהיו הוצאות חריגות בחשבון והחשוב מכל והוא הכלל הפשוט ביותר זה להיכנס מידי מספר ימים לחשבון הבנק באמצעות אתר האינטרנט ולראות האם הכל מתנהל כשורה.

לעיתים טעויות בניהול חשבון הבנק יכולות להותיר "כתמים" במערכת נתוני אשראי לשנים רבות, כך שתתקשו לא רק לקבל משכנתא, אלא אפילו הלוואה מסחרית קטנה או כרטיס אשראי.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924

יועץ משכנתאות | ייעוץ משכנתא  | ייעוץ משכנתאות

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות