חייגו אלינו : 054-5663924

כל מה שרצית לדעת על רכישת דירת השקעה…

מהי דירת השקעה?

רכישה של נכס שני ומעלה בבעלות אדם שיש כבר ברשותו דירת מגורים או חלק מהדירה בבעלותו, מוגדרת כרכישת דירת השקעה.

גם אם הרוכש אינו מתכוון לגור בדירה, אך זוהי דירתו הראשונה, מבחינת הגדרות הבנקים זאת אינה דירת השקעה וגם להפך אם אדם רוכש דירה נוספת שכן מיועדת למגוריו או למגורי בני משפחתו, עדיין הדירה תוגדר כדירת השקעה ויחולו עליה כל הכללים כפי שחלים על דירה שנייה.

אז מה בעצם ההבדל בין רכישת דירה ראשונה לדירה שנייה?

על נכס השקעה רמת המימון הינה מוגבלת ל 50% מערך הנכס. לדירת מגורים ראשונה ניתן לקבל מימון של עד 75% מימון, הדבר שונה לרכישת דירת השקעה. במידה ותרצו לקבל מימון גבוה ל 50%, הדבר אפשרי במידה ותשעבדו לבנק נכס נוסף, אך התוספת תוגדר כהלוואה לכל מטרה ותתומחר יקר יותר משמעותית.

היתרון הוא שאם תציגו לבנק הוכחה, כי הנכס הנרכש להשקעה אכן יניב תשואה, תוכלו להשתמש בהכנסה העתידית כהכנסה לכל דבר שתחושב כהכנסתכם לצורך חישוב יכולת ההחזר.

כידוע על דירת נוספת בבעלות, תצטרכו לשלם מס רכישה כפי שמחייב החוק על נכס שני בבעלות. לאחרונה גם חל שינוי במיסוי שהטיל האוצר עם משפרי הדיור. זאת אומרת שגם אם אין בבעלותכם דירה (אך הייתה בעבר דירה או חלק בדירה)

או שאתם מתכוונים למכור את דירתכם בקרוב, עדיין תצטרכו לשלם מס רכישה.

מדיניות הבנקים היא לאשר לקבל אשראי בקלות רבה יותר לרכישת נכס השקעה מאשר לרכישת דירת מגורים יחידה וזאת מסיבות של הוכחת עושר אישי וקלות יתר במימוש הנכס במקרה הצורך.

כיצד מחשבים תשואה על דירת השקעה?

דמי שכירות נטו שמקבלים בגין השכרת הנכס הינה מעין ריבית שאדם מקבל על השקעתו מידי חודש. במקביל הלווה משלם בגין המשכנתא גם כן ריבית. על מנת לבצע חישוב פשוט שמחשב את כדאיות ההשקעה. יש להכפיל את דמי השכירות כפול 12 חודשים ולחלק בערך הנכס. זאת היא בעצם תשואה ברוטו. (לדוגמא אם דמי השכירות הם 1000 ש"ח וערך הנכס הינו 200.000 ש"ח להלן החישוב 1000*12=12.000 ש"ח. כעת יש לחלק 12.000/200.000=0.06, לכן במקרה זה התשואה היא 6%). לצורך השוואה אם הריבית או אלטרנטיבות ההשקה נמוכה מ 6%, לכאורה ההשקעה היא משתלמת. יחד עם זאת לפני רכישת נכס השקעה, חשוב לבחון את נזילות הנכס (האם ניתן למכור את הנכס בקלות במחיר השוק), כמו כן יש לבחון האם הנכס שנרכש נמצא באזור ביקוש על מנת להימנע ממקרים שהנכס אינו מושכר. במקביל מומלץ לרכוש נכסים עם פוטנציאל מבחינת עלית שווי שוק והתפתחות סביבתית.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות