חייגו אלינו : 054-5663924

כל הטיפים למוכר הדירה

כמו שרבים מאיתנו רוכשים דירה, כך גם רבים מאיתנו מוכרים דירה עין לצורך מעבר לדירה אחרת ועין מסיבות רבות אחרות כמו מימוש נכס שהתקבל בירושה וכו'. בעת המכירה, המוכר נמצא במצב נחות יחסית לרוכש מאחר והוא זה שרוצה לקבל סכום כסף בתמורה לנכס ובידיו רק נכס ספציפי אחד, לעומת הרוכש שרואה ובוחן מגוון רחב של נכסים וצריך לקבל החלטה איזה נכס לרכוש, ולכן נשאלת השאלה כיצד לבצע את המכירה תוך הימנעות מהפסדים מיותרים.

ראשית כל, יש לתמחר את הנכס שאותו רוצים למכור. במקרה זה מומלץ להתייעץ מול מתווכים ושמאית שמכירים את סביבת הנכס ולברר לא רק את מחיר הנכס אלא טווח המחירים שבו נמכרים נכסים דומים באזור. יש לקחת בחשבון את מצב התחזוקתי של הנכס (האם עבר שיפוץ לאחרונה, האם ישנו בנכס דבר שיכול לעלות את שוויו כמו מטבח חדש, שיפוץ שנעשה בשנים האחרונות, מזגנים וציוד מובנה אחר). גם אם לא נעשה שיפוץ בנכס, מומלץ מאוד לעשות רענון קוסמטי שמשפר את המראה החיצוני של הנכס ומושך אליו קונים פוטנציאליים. שיפוץ מסוג זה יכול לעלות אלפי שקלים בודדים ובו זמנית עלול לעלות את שווי הנכס לעיתים בעשרות אלפי שקלים ואף יותר. חשוב להכין את הניירת הרלוונטית לגבי המצב רישומי של הנכס, כגון נסח טאבו עדכני ודוח יתרות משכנתא אם קיימת. נכס שלא רשום בטאבו בצורה מסודרת, עלול להווה בעיה לרוכש פוטנציאלי לקבל משכנתא ולכן מומלץ להסדיר את הרישום מראש. ברגע שהכנו את הנכס למכירה מבחינה רשומית ואסטטית ולאחר קביעת טווח המחירים בו אנו מוכנים למכור את הנכס, כעת יש לפנות לרוכשים הפוטנציאליים. הדרך הטובה ביותר היא בפניה באמצעות המדיה כמו לוחות מודעות באינטרנט וזאת מאחר ורוב הרוכשים הפוטנציאליים פונים לאפיק זה על מנת לחפש דירה. עם פרסום המודעה, יש להקפיד על תיאור הנכס וצירוף תמונות ברורות ואיכותיות שמתארות בצורה הטובה ביותר את עיקרי הנכס. בגוף המודעה מומלץ לפרסם מחיר מקסימלי בו אתם רוצים למכור את הנכס, אך ללא הגזמה מאחר ומחיר גבוה מידי שאינו ראלי עלול להבריח רוכשים פוטנציאליים. בשלב ראשון לא מומלץ לפנות ליועצי נדל"ן (מתווכים). הם כבר יפנו אליכם ברגע שהנכס יפורסם באינטרנט למכירה. לאחר פניית המתווים לא מומלץ ואף מסוכן לחתום על בלעדיות למתווך אחד וזאת מאחר ואם ימצא רוכש שהגיע אליכם שלא דרך המתווך הבלעדי, עדיין יהיה עליהם ואף על הרוכש לשלם את דמי התיווך. דמי התיווך אינם נמוכים כלל ונעים בין 1% ל 2.5% לפני מע"מ מגובה המכירה לכל אחד מהצדדים. ניתן לנהל מו"ל עם המתווך כך שתהיו פתורים כלל מדמי התיווך. מומלץ לעשות הסכם מכר מסוג זה עם מספר מתווכים. כך תוכלו לפתוח לעצמכם את אפשרות מכר במספר ערוצים ואף בערוץ ישיר דרך המדיה.

מומלץ להתחיל את מו"מ ב 3% עד 5% יותר ממחיר בו אתם תהיו מוכנים לסגור את העסקה. כך תהיה לכם אפשרות לניהול מו"מ אמיתי מול רוכש פוטנציאלי. ככל שזמן פינוי הנכס יהיה קרוב יותר ליום חתימה על חוזה המכר, כך תהיה יכולת שלכם טובה יותר לשמור על מחיר גבוה יותר.

מומלץ מאוד לא להתחיל במהלך השיווק אם בכוונתכם לרכוש נכס אחר בעזרת נטילת משכנתא. יש לאשר את המשכנתא לפני סגירת עסקת המכר. כך תוכלו להיות בטוחים, כי תוכלו לרכוש נכס חלופי ולקבל אשראי נדרש. גם אם יש לכם משכנתא ובתכנון לגרור אותה לנכס חלופי, יש לקבל על כך אישור מראש מהבנק. הבנק לא חייב לאשר גרירת משכנתא וגם לא מתן תוספת. חשוב לזכור, כי יתכן מאוד שהמשכנתא שלקחתם בעבר כלל אינה כדאית עוד ובמקום להשקיע אנרגיות בגרירה שלה או במחזור בעתיד, בזמן המכר זאת הזדמנות מצוינת לבצע פירעון משכנתא תוך נטילת משכנתא חלופית לנכס הנרכש. יחד עם זאת, ישנם מקרים שקנס פירעון מוקדם גבוה מאוד והפירעון אינו כלכלי כלל ולכן חשוב לתת דעת למכלול האשראי מראש לפני ביצוע המכר. גם אם בכוונתם לבצע שיפוץ בנכס שתרכשו או לפרוע הלוואות מסחריות בחשבון העו"ש, ההזדמנות הטובה ביותר לעשות זאת, היא במהלך הרכישה. כך תוכלו להקטין את ההון העצמי באמצעות הגדלת המשכנתא ובו זמנית להפנות את היתרה הפנוי לצרכים אישים אחרים. יחד עם זאת, אם תבקשו תוספת משכנתא בהמשך, ההלוואה תיחשב כהלוואה לכל מטרה ותתומחר גבוה יותר ובמקרים רבים קבלת התוספת כלל לא תהיה אפשרית עקב מגבלות רגולטוריות של בנק ישראל.

חשוב לא פחות לתאם את המכר עם רכישת הנכס החלופי, עין מבחינת זמני פינוי ואכלוס ועין מבחינת מועדי התשלום למוכר וקבלת הכספים מהקונה. לעיתים עסקת המכר והרכישה לא מסתדרות יחד ולכן יש פתרונות אשראיים על מנת לגשר על הפערים. פתרונות הללו יכולות לבוא לידי ביטוי באמצעות הלוואת גישור עם תשלום ריבית בלבד או קבלת מימון גבוה יותר לנכס הנרכש תוך פירעון עתידי עם המכירה וזאת גם ללא קנסות.

חשוב לא לחתום על זיכרון דברים ללא ייעוץ או ליווי עורך דין מאחר וכל פעולת מקרקעין שנעשית בכתב מחייבת את הצדדים משפטית לעסקה ותהיה כרוכה בקנסות אם אחד הצדדים לא יעמוד בה.
נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות