חייגו אלינו : 054-5663924

טיפים לרכישת דירה

כל אדם המגיע לשלב רכישת הדירה ניצב בפני שאלות ובעיות רבות וחשוב מאוד לקבל את התשובות והפתרונות הנכונים על מנת לבצע את עסקת רכישת הדירה בצורה הבטוחה והטובה ביותר. ראשית כל צריך להבין שחיפוש הנכס ניתן לעשות היום במספר מישורים בו זמנים, כאשר המישור הזמין ביותר הוא רשת האינטרנט המציע היצע לא קטן של אתרים שמתווכים בין המוכר לרוכש.

לרוב המחירים הרשומים באתרים הינם מחירים גבוהים ממחיר השוק ולכן כדאי מאוד לנהל מו"מ מול המוכר. לפני מספר שנים נפתח לרשות הציבור ובאופן גלוי וחינם אתר של רשות המיסים הנותן מידע על כל עסקאות המקרקעין שדווחו וניתן לקבל באתר את כל המידע בגין הנכסים שנמכרו כולל מחיר העסקה. הדבר נותן אינדיקציה טובה לערכי הנכסים באזור בו אתם רוכשים את הנכס. דרך נוספת ופופולארית מאוד היא להיעזר ביועצי הנדל"ן (משרדי תיווך). יש לזכור שמתווך גובה עמלה של בין 1% ל 2% מערך העסקה ומדובר בסכומים לא מבוטלים כלל וכלל ולכן מומלץ למצות את כל הדרכים של חיפוש הנכס לפני הפנייה למתווכים. לעיתים אותו הנכס נמכר גם באתר יד 2 וגם באמצעות התיווך. כמו כן ניתן למנהל מו"מ עם המתווך על גובה העמלה.

יש לזכור שמתווך מייצג את המוכר וגם את הקונה ולכן לרוב אין למתווך עניין לדאוג שהעסקה תיסגר במחיר מינימום. דרך נוספת לחפש נכס היא באמצעות כונסי הנכסים של בתי המשפט. הנכסים הללו נמכרים לאחר סכסוך בין בעלי הנכס או לאחר פיגורים בתשלומי המשכנתא ולרוב ניתן לרכוש נכס מכונס הנכסים במחיר זול יותר ממחיר השוק. דרך נוספת ומקובלת היא רכישת נכס חדש בבנייה. מדובר ברכישה ישירות מהקבלן או מהיזם. במקרה זה חשוב לבצע מספר בדיקות מקדימות. ראשית כל חשוב להשוות מול מספר פרויקטים באותו האזור, לשקול יתרונות וחסרונות של כל פרויקט מבחינת תכנון הנכס העתידי, ניסיונו ועברו של היזם, לוודא שלפרויקט ישנו ליווי בנקאי והכספים מועברים ישירות לחשבון הליווי. ניתן לנהל עם היזם מו"מ על מחיר הנכס ובשלבי מו"מ ניתן גם לבקש לבצע שינויים רצויים בתוכנית הדירה. אם תבקשו לבצע את השינויים לאחר חתימת החוזה, ככל הנראה זה יעלה לכם לא מעט כסף. ברכישת יד ראשונה יש להביא בחשבון תוספת שכר עו"ד של הפרויקט שמהווה לרוב 1.5% מערך הנכס. חשוב להבין שעו"ד של הפרויקט לא בהכרח מייצג את האינטרס של הרוכש אלא של הקבלן ולכן כדאי להצטייד בעו"ד נוסף שישמור על האינטרס של הרוכש בעת תכנון וחתימה על חוזה הרכישה. לרוב הקבלן יעדיף לקבל את הכספים בשלבים, אך הדבר יהיה כרוך בהצמדת הקרן למדד תשומות הבנייה שיכול להווה "נזק לא קטן" לחשבון הסופי, ולכן במידה וקיים ליווי בנקאי לפרויקט לרוב יש אפשרות לשלם את רוב התמורה בהקדם וזאת על מנת להימנע מהפרשי הצמדה שיכולים להתבטא בעשרות אלפי שקלים.

בעת רכישת נכס יד שנייה, חשוב לוודא שהרישום של הנכס מתבצע בצורה תקינה, לכן ראשית כל דרשו לראות נסח טאבו או אישור זכויות מנהל של הנכס. זהו בעצם תעודת זהות של הנכס ובו ניתן לראות האם נרשמו זכויות על שם הבעלים, האם יש לו משכנתא, עיקולים, חובות וכו'. לרוב נכס עם רישום זכויות בעייתי יתבטא במחיר זול יותר, אך לא תמיד בנקים יאשרו לקבל משכנתא לנכס מסוג זה. לאחרונה הבנקים אינם מאפשרים גם לקבל משכנתאות לנכסים בשכונות חלשות ובקומות גבוהות ללא מעלית וזאת כאשר מדובר באחוז מימון גבוה מערך הנכס ולכן תמיד כדאי להביא לידיעתו של הבנק בו מאושרת המשכנתא את פרטי הנכס הסופי ולקבל את אישורו. דבר נוסף וחשוב לא פחות לתכנן את לוח התשלומים מול המוכר וזאת על מנת להגן על האינטרס שלכם. בעת חתימה על החוזה מומלץ לא לשלם יותר מ 10% משווי הדירה וזאת כנגד הערת אזהרה על שמכם בטאבו. במידה ויש משכנתא למוכר מומלץ לשלם את החלק השני לפקודת הבנק וזאת לצורך סילוק השעבוד. כמו כן חשוב להשאיר לפחות 10% לקבלת המפתח וזאת על מנת להבטיח שהמוכר שילם את כל חובות המיסוי ואכן מפנה את הנכס. זכרו שבמידה ואתם נדרשים לשלם משכנתא ושכירות במקביל, ניתן לבקש מהבנק או מיועץ המשכנתאות המטפל בכם, לשלם רק את תשלומי הריבית עד לקבלת המפתח וזאת על מנת להימנע מקושי של תשלום המשכנתא ודמי השכירות יחד.

נכתב ע"י מר רוס לוין M.A. כלכלן ומשפטן, מומחה בתחום המשכנתאות, מנהל ובעלים של "רוס לוין ייעוץ משכנתאות ופיננסים" ששימש בעבר כמנהל סניף בנק למשכנתאות ומנהל מרכז משכנתאות טלפוני בנקאי.

www.roslevin.co.il 054-5663924, 054-7554024

יועץ משכנתאות | ייעוץ משכנתא  | ייעוץ משכנתאות

 
שינוי גודל גופנים
ניגודיות